АССОЦИАЦИЯ КСК г. АЛМАТЫ

 
на правах рекламы

Предложения Ассоциации КСК Алматы по устранению проблем в деятельности КСК

Автор: me1ram от 10-06-2016, 01:05
Ассоциация КСК выражает искреннюю признательность руководству городского акимата и Алматинского филиала партии «Нур Отан» за то, что наконец то от репрессий КСК мы пришли к пониманию, что нужно разобраться в причинах порождающих жалобы жителей на их работу, а также поставщиков коммунальных услуг, сервисных, строительных и иных организаций, занимающихся обслуживанием и ремонтом жилища.
И так, предложения, которые могли бы помочь в какой-то степени избавится от причин и условий, порождающих жалобы жителей, изменению некоторых норм законодательства в жилищно-коммунальной сфере:

1. Типовую форму отчетов, утвержденную Министерством национальной экономики РК необходимо пересмотреть с целью устранения некоторых недоработок и упущений, восполнение которых должны снять некоторые вопросы с собственников.
Жители просят, чтобы вместе с годовым отчетом представлялась на сайте и Смета по Расходам Содержания Жилища – РСЖ на последующий период.
В отчете и смете обязательно указывались бы адреса домов, телефоны руководителя и бухгалтера, электронная почта органа управления, чтобы жители могли обращаться к ним за разъяснениями.

2. Увеличить до 20 – 25 суток срок представления ежеквартальных отчетов для размещения на сайтах КСК.

Это обосновывается тем, что сводные ведомости о платежах жителей вычислительными центрами ТОО «ИВЦ» и АО «Алсеко» выдаются только после 10-го числа (плюс – минус 3 – 5 дней) каждого последующего месяца.

3. Форма Сметы по РСЖ должна быть пересмотрена.
Электроэнергия дежурного освещения подъездов, электропитания лифтов, ТОО общедомовых коммуникаций и коммунальные услуг, телефон, интернет, холодная вода, канализация и другие, потребляемые офисом КСК, должны быть выведены из РСЖ, учитываться как «Обще Домовые Нужды» (ОДН) и проставляться в Смете после итоговой суммы РСЖ, утверждаемой Общим собранием собственников.
В счетах – квитанциях ОДН проставлять раздельной строкой.

Разделение строк по этим услугам, будет способствовать прозрачности расхода по РСЖ, и не будут впутывать жителей в расходы на ОДН, которые находятся в прямой зависимости от тарифов поставщиков коммунальных услуг.

4. Пересмотр РСЖ в сторону повышения одна из самых главных и больных проблем в КСК.
Без периодического повышения размера РСЖ нам не обойтись, кооперативам не выжить!
Методика расчета сметы РСЖ, утвержденная Агентством по делам строительства и ЖКХ совсем не учитывает, что дома по возрасту, количеству квартир и количеству домов в КСК разные.
Какой в каждом из них должен быть размер РСЖ никто сказать не может.
Поэтому предлагаем:
а) заинтересованным органам власти поручить специалистам из числа ученых строительных, экономических и юридических ВУЗов разработать оптимальные размеры платежей РСЖ для разных КСК и разных типов домов, которые в последующем, как и расчеты годовой инфляции, МРП (Минимального Расчетного Показателя), МРЗП (Минимального Размера Заработной Платы), КМПМ (Корзины Минимального Прожиточного Минимума) руководители КСК в соответствии с пропорциями могли бы сами ежегодно индексировать, опираясь на норму в законе;
б) в Закон РК «О жилищных отношениях» ввести норму, в соответствии с которой руководители органов управления (КСК) вправе были бы самостоятельно в соответствии с инфляцией индексировать размер платежей по РСЖ.

5. О регистрации кондоминиума.
В Законе «О жилищных отношениях» необходимо устранить разночтения, не способствующие однозначному пониманию.
Сравните. Разночтение:
В пункте 1 Статьи 42 Закона прописано:
«Собственники помещений (квартир) в месячный срок со дня образования кондоминиума должны на общем собрании решить вопрос о форме управления объектом кондоминиума.»
А в 8 пункте Статьи 31 указывается, что:
«Орган управления объектом кондоминиума в течение пятнадцати рабочих дней со дня образования обязан открыть на каждый объект кондоминиума текущий счет в банке второго уровня, на который перечисляются взносы (платежи) собственников помещений (квартир) на содержание и текущий ремонт общего имущества данного объекта кондоминиума».
Во второй части пункта 2 Статьи 32 говорится:
«В течение пятнадцати рабочих дней со дня образования орган управления объектом кондоминиума обязан выполнить функции, связанные с регистрацией объекта кондоминиума».
Непонимание:
Пункт 1 Статьи 31:
«В жилых домах, принадлежащих двум и более собственникам помещений (квартир), образуется кондоминиум».
Пункт 1 Статьи 32:
«Объект кондоминиума должен быть зарегистрирован как единый комплекс в соответствии с законодательством  Республики Казахстан о государственной регистрации прав на недвижимое имущество».
Что такое комплекс, все прекрасно понимают, что это группа домов, а не один дом.
Учитывая, что регистрация кондоминиума для его участников влечет за собой определенные обременения (обязательность открытия в банках второго уровня раздельных на каждый дом текущих и сберегательных счетов, отчисление на капитальный ремонт по 0,02 МРП, согласование на общем собрании сервисной компании и т.п.), собственники помещений, квартир категорически выступают против его регистрации.
Размер земельного участка при регистрации кондоминиума с оплатой за Акт на землю от 30 до 100 тысяч тенге и выше отводится всего на ширину отмостки от фундамента на 70 – 90 см, предусмотренного по схеме – чертежу инвентарного дела на дом.
Собственники недоумевают и задаются вопросом:
Если кондоминиум не зарегистрирован, общедомовое имущество им не принадлежит, остается в собственности государства, Акта на землю дома нет, тогда почему уже 20 лет они за свой счет ремонтируют и содержат свои дома? Почему с них берут налоги за недвижимое имущество и за землю?...
Основываясь на изложенное, предлагаем:
Все разночтения, непонимания в законе устранить признанием всех домов кондоминиумами единым Постановлением Правительства по свершившемуся в 90-х годах факту сплошной всеобщей приватизации квартир с передачей домов для содержания собственникам с роспуском бывших домоуправлений.
Все основания для этого есть. Расчеты долей по этому вопросу никакого значения не имеют, общедолевая собственность как бы ее не считать, по закону не может быть выделена в натуре.
Оплата на содержание дома, ремонт, исчисляются исходя из площади квартиры, помещения. Она всегда является корректной пропорцией по отношению к площадям, принадлежащим собственникам.
Следует учесть, что все дома и так имеют свои Инвентарные Дела (паспорта) с чертежами и описанием всех помещений, использованных строительных материалов, указанием ранее отведенного земельного участка с присвоением Кадастрового номера, адреса с указанием, улицы, квартала, года застройки, которые за весь период существования никуда не переместились и ничего в них не изменилось.

6. Часть 2-ю пункта 3 Статьи 42 и подпункт 8) пункта 2 Статьи 42-1 Закона РК «О жилищных отношениях» следует исключить как нормы, нарушающие права человека и стимулирующие коррупцию.
Эти нормы отнимают право у собственника, самому организовывать обслуживание своего дома, своими силами, своими работниками. Для получения этих услуг принуждают его заключать договоры со сторонними коммерческими структурами:
Часть 2-я пункта 3 Статьи 42 гласит:
«Осуществление органом управления объектом кондоминиума в данном объекте кондоминиума сервисной и иной не относящейся к объекту кондоминиума деятельности запрещается»
Противоречие:
п/п 8) пункта 2. Статьи 42-1 гласит:
«2. Обязательного рассмотрения и одобрения на собрании собственников помещений (квартир) требуют следующие вопросы:
8) выбора и (или) отказа от услуг субъекта сервисной деятельности»
Однако, жители не счпособны выбирать сервисную компанию, так как рынка таких услуг не знают, его изучением никто из них не занимаются.
«2-1. Орган управления объектом кондоминиума осуществляет следующие функции:
4) заключение и контроль исполнения договоров с субъектом сервисной деятельности».

7. Пункт 8 Статьи 31 Закона РК «О жилищных отношениях» также грубо нарушает права человека.
Правозащитники прямо говорят, эта норма лоббирует интересы банкиров – олигархов.
Взамен, прописанной нормы пункта 8 Статьи 31 Закона РК «О жилищных отношениях» по вопросу накопления средств на капитальный ремонт, законодательно для выбора собственникам квартир прописать разные варианты.

- Вариант первый:
Собственники вправе производить оплату за капитальный ремонт дома единым платежом либо в два три приема при наличии Сметы и при условии выполнения работ без отлагательства на неопределенные сроки.
Все виды капитального ремонта выполнять поочередно, либо по мере потребности, в соответствии с оценкой специалистов строительных организаций.
При этом, имущих собственников квартир, отказывающихся принимать участие в капитальном ремонте при соблюдении выше описанных мероприятий, принуждать производить оплату в судебном порядке.

- Вариант второй:
Учредить «Общественный Городской Фонд Капитального Ремонта Многоквартирных Домов» (ОГФКР МД).
В Правление фонда, к примеру, включить представителей общественных организаций: Ассоциации КСК, Общества защиты прав потребителей, Совета ветеранов, политических партий, от государства – представителя Жилищной инспекции Жилищного Управления.
На Правление Фонда возложить функции:
- расстановку очередности домов по годам постройки для производства их капитального ремонта;
- оказание помощи органам управления кондоминиумами (КСК) в подборе подрядчиков из числа строительных компаний;
- организацию контроля за ходом выполнения и приемки работ, объективности составления смет, отпуска средств на приобретение строительных материалов и т.п.;
- расчет с подрядными организациями по завершению работ;
- ведение и заполнение информационного сайта Фонда;
- другие функции.
На сайте Фонд ежемесячно размещает в открытом доступе для всех членов (собственников домов) информацию о его деятельности:
- поступление средств на расчетный счет по каждому дому;
- очередность расстановки домов для ремонта и его вида;
- информацию о том, какие домостроения находятся в процессе ремонта;
- жалобы, предложения собственников, ответы на них;
- выкладки важных документов, видеосъемок, фотографий и т.п.
Учитывая, что по данным акимата в Алматы всего 21,8 миллиона квадратных метра жилья, то платеж от собственников квартир можно предусмотреть в размере 5,00 тенге/м2. При условии, что все собственники будут оплачивать на капитальный ремонт, то получится: 218000000 *5 = 109000000 (Сто девять миллионов) тенге в месяц,– 1308000000 (Один миллиард триста восемь миллионов) в год. На такие деньги без проблем можно организовывать требуемые ремонтные работы и обеспечивать занятость строительных организаций.
Для обслуживания фонда создать минимальный штат, в лице исполнительного директора со специалистом, которые будут заполнять сайт Фонда, организовывать сбор правления, вести деловую переписку, консультации с руководителями органов управления кондоминиумов, собственниками квартир, строительными компаниями и бухгалтером, ведущим учет, отчетность и представление финансовой информации для размещения на сайт.
Пять тенге с квадратного метра для собственников квартир не обременительно. Так, например, квартира площадью, 50 м2 * 5,00 = 250,00 тенге/в месяц, это же более, чем в 8 раз меньше, чем прописано в законе - по 0,02 МРП – 42,42 тенге!
Опрошенные собственники воспринимают такое предложение по организации капитального ремонта домов с удовлетворением.

- Вариант третий:
Оставить пункт 8 Статьи 31 Закона РК «О жилищных отношениях» в виде рекомендательного по выбору, отменив обязательность его применения, в том числе, размера платежей для накопления средств и открытие раздельных на каждый дом текущих и сберегательных счетов в банках второго уровня.
Нужно восстановить права собственников домов, иметь право выбора самим решать, как содержать, ремонтировать свои дома и накапливать для этих целей средства, не принуждая, содержать сторонние структуры, как в нашем случае - банки, принадлежащие акционерам - олигархам.

8. В отношении жалобщиков.
Практика показывает, что наряду с недобросовестностью некоторых руководителей КСК очень много жалоб исходит от недобросовестных собственников, которые в случаях, когда им самим захотелось возглавить кооператив, либо руководитель КСК отказывает жалобщику списывать задолженность.
Руководствуясь Статьей 12 Конституции Республики Казахстан:
Пункт «3. Гражданин Республики в силу своего гражданства имеет права и несет обязанности» и
«5. Осуществление прав и свобод человека и гражданина не должно нарушать прав и свобод других лиц, посягать на конституционный строй и общественную нравственность»,
с целью недопущения неоправданного отвлечения сил и средств государственных органов от необоснованных проверок подобных жалоб, предлагаем по примеру отношения к анонимкам в Закон РК «О жилищных отношениях» ввести следующую норму:

«Собственники квартир, помещений, имеющие задолженность по РСЖ более 3-х месяцев, права голоса на общем собрании и письменном опросе собственников не имеют, органами управления кондоминиума (КСК) не обслуживаются, их жалобы по вопросам жилищной сферы государственными органами не рассматриваются»

9. О ревизии в КСК
Много жалоб поступает от собственников многоквартирных домов на то, что они не имеют возможности произвести ревизию финансово-хозяйственной деятельности своего КСК.
Ревизионные Комиссии КСК не работают, самоустранились, либо утратили доверие членов кондоминиума – кооператива.
Функциями на проведение таких проверок Жилищная инспекция не обладает, у правоохранительных органов, Департамента внутренних дел, Прокуратуры, также не имеющих специалистов – ревизоров, своих дел хватает.
Не смотря на громкие выступления представителей прокуратуры о большом количестве возбуждаемых уголовных дел, необходимо отметить, что среди этих дел, имеющих судебную перспективу, фактически единицы.
Как правило, такие дела по итогам расследования прекращаются за отсутствием состава преступления.
Правоохранительные органы могут принять к своему производству и довести дело до суда лишь, когда им предоставят готовый Акт ревизии, при условии, что в нем усматриваются признаки уголовного правонарушения (крупное хищение, присвоение).
В итоге получается, что проводить ревизии по жалобам собственников МЖД некому. Услуги же сторонних аудиторских компаний для собственников обходятся слишком дорого, от 500 тысяч до 1,5 миллионов тенге.
В целях решения данной проблемы, предлагаем:

Организовать в Алматы Общественную Аудиторскую Службу (ОАС).
Наша Ассоциация КСК может заняться ее организацией.
Содержать эту службу можно за счет обязательных платежей собственников МЖД по 5 тенге с квартиры, введенных в единый платежный документ коммунальных услуг.
Такая служба могла бы оказывать услуги по выполнению ревизии в КСК бесплатно в соответствии с запросами собственников, их объединений, Жилищной инспекции, акимата, правоохранительных органов.
Опыт оказания помощи в проведении ревизии в КСК наша Ассоциация имеет.
Это только часть предложений Ассоциаций КСК города Алматы.
Их еще достаточно много, в том числе по поставке в дома тепла, его учету, уборке и благоустройству придомовой территории, озеленению и т.п.
Уважаемые, читатели, если выше представленные предложения Ассоциации Вами одобряются, просим выразить им свою поддержку, если нет, то представить по ним возражение и свои предложения.

Председатель Ассоциации КСК Алматы Шамиль Мендыгалиев
Уважаемый посетитель, Вы зашли на сайт как незарегистрированный пользователь.
Мы рекомендуем Вам зарегистрироваться либо войти на сайт под своим именем.

Комментарии:

Оставить комментарий
Цитата
  • Группа: Гости
  • ICQ:
  • Регистрация: --
  • Комментариев: 0
  • Публикаций: 0
^
Здравствуйте, Шамиль!, Ваши предложения актуальные, в особенности по части финансовых проверок, обязательно, необходимо организовать ОАС и не только в г. Алматы, но и во всех регионах. Просьба, свяжитесь со мной, тел 87051674169, 87073172621.До связи!